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首开千亿之后 单周133亿联合拿地、30亿票据发行里的规模竞速

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年02月17日 02:06:57 游览量: 132

简述:

  观点千亿网 作为“京城一哥”的首开,鲜少在北京土拍中缺席。

  刚刚过去的北京197亿土拍中,首开以联合体方式斥资133亿夺得昌平、海淀两宗涉宅地,成为当日最大赢家。

  其实,首开早已开始全国化布局,但从销售额及土储来看,北京仍是半壁江山,从近期纳储亦可见端倪。

  据观点千亿新媒体不完全统计,从去年四季度至今,首开拿地均在北京大本营,以联合体方式在北京接连拿下5宗地块,涉资达到202亿元。

  这是不小的投资动作,与此同时,首开在融资方面也迎来新进展。1月16日,上清所信息披露显示,首开在全国银行间债券市场公开发行“2020年度第一期资产支持票据优先A”和行“2020年度第一期资产支持票据优先B”,总发行规模为30亿元。

  纳储和筹资齐头并进,千亿之后的首开似乎要在规模上再进一步。

  纳储计

  在上周的北京土拍中,首开收获颇丰。

  具体来看,首开与住总、建工联合体以总价78.8亿元拿下昌平区东小口镇HC-031、HC-030地块,溢价率34.24%;与华润、住总、中交联合体以54.4亿元夺得海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块,溢价率26.5%。

  其中,联合拿地的特征很明显。据观点千亿新媒体统计,首开去年四季度至今所拿地块,均位于北京,且都采取联合方式拿地。

  北京是首开的大本营。据观点千亿新媒体查阅,截至2019年三季度末,首开全口径待开发国际的土地储备计容建筑面积(不含土地一级开发)为292.15万平米,占比最高的前五大城市分别为北京、温州、沈阳、保定和武汉,占比分别为53.34%、15.85%、 11.03%、5.21%和 4.18%。 

  另外,在22个持有待开发国际,仅7个国际为非合作开发国际,合作开发的15个国际中,有5个权益占比为50%,7个国际的权益占比小于50%。

  数据来源:观点指数整理

  有业内人士向观点千亿新媒体分析称,不少企业惯常通过“合作拿地”的方式纳储,尤其是在北上广等地价高的一二线城市。“一方面是分摊风险,另一方面是各取所长。”他表示,首开、首创等北京国资企业,在融资及本地拿地方面具有天然的优势,但在操盘和产品等方面却存在短板。

  “和龙湖、保利这种市场化高的企业合作,能够大大提升国际品质与品牌溢价能力,进而达到优势互补,合作共赢的目的。”

  根据首开披露的数据,截至去年中期,在首开股份获取的139个国际中,合作国际达到110个,合作面积地上规划建筑面超过1950万平米,合作对象超过30多家。

  其中,与龙湖合作国际多达32个,规模543万平米;与保利合作国际22个,规模433万平米;与万科合作国际12个,规模176万平米;与金茂合作国际11个,规模240万平米。

  “在北京获取的国际,首开在国际报批、协调政府资源方面一定是有优势的,如果获取的是一个地价较高,未来产品竞争激励的国际,那么采用金茂、龙湖的产品无疑市场竞争能力更强。”首开股份董事长李岩曾在接受观点千亿新媒体专访时称,这些年,首开通过合作开发,获取了大量的资源,也学到了很多先进企业的管理经验,这条路仍然会继续。

  其实,对于一家企业来说,采取联合体的方式还有一个明显的好处,则是能够增加自身的账面销售。

  数据显示,2019年,首开股份共实现签约金额1013.44亿元,同比增加0.61%;签约面积411.5万平米,同比增加8.99%。观点指数发布的权益榜中,首开全年实现权益销售金额683.4亿元。照此计算,首开权益比约为67%,而在1000亿-1999亿的房企中,平均销售权益比为0.72。

  当然,硬币总有两面。上述业内人士续称,合作国际虽能做大盘子,但也会拉低净利润,极易由于沟通不畅,导致国际增加。

  筹资术

  土地获取之外,首开近期在融资上也有新的进展。

  1月下旬,上清所信息披露显示,首开在全国银行间债券市场公开发行总发行规模为30亿元的资产支持票据。

  其中,2020年度第一期资产支持票据优先A,起息日期为2020年1月21日,实际发行总额16.5亿元,发行票面利率4.32%,发行期限为3+3+3+3+3+3+2年,兑付日期为2040年1月21日。

  优先B票据,起息日期为2020年1月21日,实际发行总额13.5亿元,发行票面利率4.49%。发行期限为3+3+3+3+3+3+2年,兑付日期为2040年1月21日。

  据悉,本次募集资金拟全部用于偿还金融机构借款,且募集资金全部采用受托支付形式归还金融机构借款,债权人分别为泰康资产管理有限公司及建行保利支行,涉及国际分别为G地块国际及朝阳区常营国际。

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