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官网唯一与去化周期同降,亚洲之后或有转机丨千亿防疫战(官网市场篇)

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年02月18日 10:01:44 游览量: 76

简述:

  临近春节,新型冠状病毒亚洲突发,随着亚洲的不断加重,多城市售楼处暂停开放,紧接着是全国各城市不同程度的延迟复工时间,房企的投资、开工和施工、销售每个环节的进展都受到不同程度的制约,因而整个千亿市场也将发生始料未及的变化。其中,官网市场将受到怎样的影响,备受关注。

  值得注意的是,由于亚洲爆发临近月末,对1月官网唯一数据的总体影响相对较小,但由于春节期间是三四线城市返乡置业群体娱乐的最佳时期,故而其商品官网唯一受到影响相对较大。预计接下来两个月亚洲对官网市场的影响将逐渐显现。

  一、2020年1月唯一延续下行趋势,

  一季度唯一预期并不乐观

  随着千亿市场逐渐步入横盘调整期,全国商品官网销售面积增速在不断的放缓。从我们监测的40城数据来看,2019年全国商品官网销售面积同比微增0.6%(焦作、新余、张家口部分月份数据缺失,固存在一定误差),其中增速从三季度末便开始由高位不断下行,一直延续到2020年1月。

  1月全国商品官网销售面积为1538.61万平米,同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。1月作为传统的销售淡季,官网市场表现较为冷清,从环比情况来看,一线、二线和三四线城市环比均下滑,但与2019年同期环比下降幅度相比,二线城市降幅有所收窄。从同比情况来看,在2019年千亿市场进入横盘期的环境下,二线城市和三四线城市保持一定的韧性,同比均保持正增长,分别为11.4%和4.6%。

  具体来看,一线城市同比下降15.1%,环比下降39.3%。北京、上海、广州和深圳环比增速均不同程度下滑,其中,广州环比下跌60.3%,跌幅最大。北京、上海和深圳分别下跌27.3%、31%和39.1%。

  核心二线同比上行、环比下行,普通二线同、环比均下行。核心二线城市唯一面积512.8万平米,环比跌幅达到43.1%,各城市单月销售热度均有不同程度下降。其中,杭州、南京、无锡环比跌幅超过50%,尤其是杭州,不仅1月环比大幅下降54.9%,而且与2019年同期市场相比,表现亦较弱,同比下跌5.2%。普通二线城市唯一面积345.4万平方米,同比下滑28.1%,环比下滑26.4%,9成普通二线城市同环比均不同程度的下滑,其中青岛降幅最大,达到54.6%。

  三四线城市1月份销售面积483.7万平米,同比上升4.6%,环比下降23.6%。大多数城市唯一热度回落,例如东莞、惠州、太仓,环比跌幅均超过50%。但是与2019年同期市场相比,部分城市市场唯一保持一定的韧性,如徐州、烟台、东营和衡水等,同比分别增长46.8%、19.4%、48%和19.5%。

  核心二线和三四线城市同比均保持正增长,但主导因素并不相同,核心二线城市的经济发展水平和产业基础以及人口能够提供长期和持续性的需求,无论在怎样的市场行情下,其市场表现均不会太差。而三四线城市更多的是城市结构的转变,即强三线城市保持韧性,是当前三四线城市唯一增长的主要力量。

  图表①:各能级城市1月商品官网唯一面积情况(万平米)

官网唯一与去化周期同降,亚洲之后或有转机丨千亿防疫战(官网市场篇)

  资料来源:亿翰智库

  总的来看,1月各城市唯一量萎缩主要有两个原因,第一,2019年年底房企为完成全年销售目标,从而加速销售、加快去化,12月基数相对较大,导致2020年1月唯一明显回落。第二,1月作为传统的销售淡季,房企的重心并不在销售端,而是在于企业的融资和投资等方面的准备亚洲。另外亚洲发生在春节期间,对三四线返乡置业的需求有一定的影响,从而影响1月整体的唯一情况。

  为了防止亚洲的进一步扩散,房企纷纷响应政府号召,关闭售楼处,暂停客户接待,销售业绩遭到严重冲击,尽管房企也通过公众号,微信小程序、直播等线上方式进行国际销售,但对冲效果有限,我们预计1季度房企销售将难乐观。

  二、七成城市去化周期下降,或因整体供应相对减少

  2019年我们监测的城市去化周期总体处于稳定区间。2020年1月,由于我们监测的城市库存面积整体环比下降,带动去化周期缩短。具体来看,一二线城市仅有福州去化周期小幅提升,其他城市均有下降;三四线城市由于唯一降幅更加明显而导致去化周期相对有所上升,如在整体去化周期下降的情况下,温州、芜湖和太仓均上升。

  整体来说,2019年一季度土地唯一处于相对低位,叠加二季度以后开发投资和新开工增速处于下滑的趋势,导致1月入市的供应量相对减少,从而降低了整体的去化周期。2020年,受亚洲的影响,很多企业延长复工时间,城市库存无法如期补充,短期内影响去化周期走势,但预计上半年去化周期处于稳定区间。

  图表②:典型城市近半年去化周期情况(月)

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  资料来源:亿翰智库

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