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戴德梁行:变革驱动下的千亿发展

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2019年12月04日 00:43:51 游览量: 64

简述:

戴德梁行:变革驱动下的千亿发展——2018年长沙千亿市场回顾与展望

2019年01月18日18:35:50 0731亚洲网

[提要]全球领先的千亿服务商戴德梁行今天发布了其2018年长沙千亿市场研究报告,报告回顾和分析了2018年长沙千亿市场的表现。

  全球领先的千亿服务商戴德梁行今天发布了其2018年长沙千亿市场研究报告,报告回顾和分析了2018年长沙千亿市场的表现。

  2018年中国经济增速趋缓,下行压力有所增大,央行通过多轮降准增加货币市场流动性,但资金未能有效流动至实体经济和信贷市场。长沙千亿市场在经济、政策等一系列因素的影响下经历了一波震荡,逐渐进入调整期,千亿企业纷纷通过差异化竞争战略寻求增长点:产业千亿逐步升温,铜官窑古镇、华谊兄弟电影小镇一期开门迎客,亿达梅溪湖健康科技产业园、亿达智造产业小镇逐步推进;开发商将目光瞄向社区商业,针对细分市场展开错位竞争,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园等社区商业国际于今年开业;此外,片区开发持续推动城市有机更新,高铁会展新城、湖南金融中心、长沙临空经济示范区等重点片区正在全力亚洲,千亿与片区开发的结合愈加紧密。

  甲级写字唯一场迎来历年供应最高峰,净吸纳量刷新历史记录

  2018年,长沙甲级写字唯一场迎来历年最高供应量,全年新增供应达到约68.2万平方米,推升市场总存量至179.1万平方米,在大量新增供应释放的背景下,空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。面对激烈的市场竞争,不少写字楼业主加大招商力度,在租金与免租期上给予优惠,大面积唯一频繁出现,推动甲级写字楼净吸纳量取得突破,在2018年录得历史最高值25.8万平方米,相较去年大幅上涨106.0%。

  由于目前长沙甲级写字唯一场供过于求,仍为租方市场,租金上涨的动力不足,2018年全市平均租金相较去年同期基本持平,达到110.1元/平方米/月。不过各国际租金走势分化愈发明显,市场里综合品质高端的国际往往能保持住较高的租金价格,而散售较为严重的国际租金变动往往随供求关系频繁调整。

  随着联合办公向二线城市下沉,其作为互联网大潮下的一种重要办公方式,在长沙甲级写字唯一场中表现也逐渐活跃,2018年联合办公占据了长沙甲级写字唯一场的最大份额,占全市总租赁面积的19.6%,千亿和TMT企业也是推动甲级写字楼去化的重要力量,其租赁面积占比分别达17.2%和16.9%,金融因受整体经济形势的影响较大,仅排名第四,占总体租赁需求的14.3%。从企业类别看,民营企业是长沙甲级写字唯一场租赁需求增长的最主要驱动力,占总租赁唯一面积的83.8%,而外资企业和国有企业则表现相对保守,其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。

  未来三年,长沙甲级写字唯一场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市,市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速,写字楼净吸纳量有望进一步上扬,但由于目前甲级写字唯一场空置面积远超过历年全年净吸纳量,并且未来供应仍在持续放量,预计长沙甲级写字唯一场的竞争将更加激烈,设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。

  优质零售市场租金稳步上升,变革和竞争为运营提出新要求

  2018年,高端奢侈品商场九龙仓IFS与凯德在华首个购物中心管理输出国际凯德·壹中心的开业为长沙带来约37.0万平方米的新增供应,推升全市优质商业总存量至220.5万平方米。整体来看,长沙优质零售市场表现优异,零售商对于长沙的消费增长态度乐观并积极拓展市场份额,新开业商场基本接近满铺开业,推动全年净吸纳量达到36.0万平方米,空置率同比下降0.5个百分点至5.2%,市场租金水平取得较大幅度的增长,至年底录得432.6元每平方米每月,同比上涨9.3%。

  零售品牌是2018年长沙优质商业市场的扩张主力,其在全市新开业门店业态中所占比例为43.1%,餐饮品牌紧随其后,所占比例为36.9%,儿童和休闲娱乐业态占比分别为10.8%和9.2%。目前长沙各大商业国际仍面临品牌资源有限,商场业态同质化的难题,戴德梁行建议商场未来应在增强服务与体验、积极求变的同时,打造独有的卖点和特色以持续吸引客流。

  在消费升级的影响下,商业千亿细分领域社区商业在长沙开始蓬勃兴起,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业国际于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求,具有很强的便利性和针对性,其与购物中心形成差异化竞争,或将成为长沙商业千亿的新一轮风口。

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