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评:价格越拍越高 土地市场热度 还能持续多久?

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年02月16日 00:07:46 游览量: 183

简述:

  的影响因素。



  6月28日,武汉土地交易市场。编号分别为P(2019)071、P(2019)072、P(2019)073的三宗土地进入现场竞拍,这三宗地块均位于武汉市黄陂区。



  当日,三宗地块均以竞争配建面积的方式展开。经过一番报价后,最终的唯一价格分别为12.28亿元、10.85亿元和9.22亿元。



  这三宗土地均为前一日进入“熔断”阶段的地块。由于触及最高限价,当地政府部门不得不在次日以“竞配建”的方式进行最终出让。这也从侧面反映出武汉土地市场之火爆。



  这只是近期热点一二线城市土地交易“高烧不退”的一个缩影。今年3月以来,一二线城市土地交易旺盛,苏州、杭州、成都等地的地价接连创下新高。



  高价地容易对市场情绪带来刺激。上半年苏州唯一一度暴涨,恐慌性需求集中释放,与当地接连出现区域性“地王”不无关系。此外,高价地还容易影响房企的情绪,使之对市场的判断出现扭曲。



  在唯一调控持续深入的情况下,土地市场的火爆是如何形成的?这一情况能否持续下去?



  “地王”再现



  土地市场的升温迹象,从今年3月就已开始,并延续至今。随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足,土地交易不断升温,并从东部城市向中西部蔓延。由于热度较高,在沉寂许久后,“地王”重现市场。



  4月16日,杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地,揽金126.32亿元。其中,位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块以最高限价52亿元+自持22%竞出。排除22%的自持比例面积后,上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米,超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块,刷新杭州“单价地王”纪录。



  4月24日,在苏州出让的7宗地块中,出现了2个区域“地王”:吴中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗官网用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元唯一,楼面价达30287元/平方米,成为该区域的单价“地王”。



  5月,首次进入成都的禹州千亿,曾以18400元/平方米摘得三圣乡地块,拿下成都“地王”。仅一个月后的6月27日,成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米竞得,溢价48%;武侯宗地则由保利千亿以17190元/平方米竞得,溢价69%。“地王”被接连刷新。



  同样在6月末,北京、深圳等一线城市接连出现大体量土地交易,价格不菲。



  土地市场升温,与房企资金状况改善密切相关。



  去年末以来,国内融资闸门开启,房企通过多个渠道补充低国际资金,资金状况较为宽裕。同时,在度过年末的财务阶段节点后,千亿企业的拿地授权预算也相对充裕,有能力在土地市场补充库存。



  实际上,在连续三年的市场销售“大年”过后,千亿企业的库存被大量消耗,拿地意愿较为强烈。在很多城市的土地竞拍中,出现十几家房企竞买一宗土地的“盛况”。6月26日,在浙江省绍兴市上虞区一宗宅地的出让中,不仅竞买者众多,竞价次数也达到137轮。



  中原千亿发布的数据显示,2019年以来,头部房企万科、融创的拿地支出均已超过500亿元,获取土地的权益规划建筑面积均超过8000万平方米。其中,仅6月20日一天,万科就斥资77亿元,在重庆、宁波拿下四宗土地。



  上海易居千亿研究院的报告指出,房企投资区域乃至城市趋同,并由三四线城市向热点一二线城市集中,进一步加剧土拍竞争激烈程度。



  浙商证券的数据显示,2019年以来,100个典型城市中,一线城市平均楼面价13705 元/平方米,同比上升14.4%;二线城市平均楼面价6412元/平方米,同比上升13.6%。



  利润堪忧



  的影响因素。



  同策研究院数据显示,5月,40家典型上市房企融资金额为367.99亿元,环比下降52.07%,创近一年新低。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。



  进入6月,虽然海外发债规模明显增加,但房企的总体融资规模并未有太大上升。



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