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"认房又认贷"冲击多大?

作者: 揭阳亚洲网 更新时间: 2020年02月16日 14:09:40 游览量: 195

简述:

(原标题:收紧!国管公积金二套房"认房又认贷"落地,北京房贷政策又生变,唯一冲击到底有多大)

3月份传闻的国管公积金贷款收紧政策终于落地。

4月12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。

继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策全面收紧。

业内人士认为,国管公积金政策收紧主要是对北京唯一的影响,不过,由于国管公积金占市场所有交易的比例较小,而且之前市场传闻收紧已经炒作一段时间,对市场直接影响不大,但从心理层面会影响北京唯一“小阳春”的持续。

二套房认定“认房又认贷”

国管公积金新政最大的变化是二套房“认房又认贷”。

新政规定:

借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录,下同)的,按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

新政还调整了二套房首付款比例和贷款最高额度:

购买二套住房的,首付款比例不低于娱乐总价的60%,贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

而购买经济适用住房的,首付款比例不低于娱乐总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于娱乐总价的30%。首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率。

新政还调整了贷款申请条件:

1.借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

2.借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

另外,调整贷款期限和月还款额上限:

贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

北京住房信贷政策全部收紧

继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了。

此前,国管公积金“认房不认贷”,名下无房再次购买是算首套房贷;市属公积金和商贷都是“认房又认贷”政策,“认房”主要是指登记在名下的北京官网,“认贷”是指全国范围内的住房贷款(无论是否结清)。国管公积金贷款额度一般是缴存余额的10-12倍,市管公积金是看缴存年限,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。

而此次国管公积金也执行“认房又认贷”后,北京房贷政策全面收紧。

从目前北京执行的贷款政策看,公积金的贷款上限都是120万,在北京一套普通刚需官网起码400万以上的情况下,刚需无法只靠公积金贷款娱乐,大部分都需要组合贷,即公积金+商贷,而娱乐业主愿意接受组合贷的比例不高。

在中原千亿首席分析师张大伟看来,对于北京来说,不论是国管还是市管,随着贷款政策的收紧,公积金已经成为大部分高收入群体娱乐工具。

国管公积金贷款占市场唯一比例小

国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。

据中原千亿首席分析师张大伟统计,2017年北京一共发放官网公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。当年北京娱乐13万套,新建商品房3万套,保障房4万套,合计大约20万套左右,也就是国管公积金占市场所有交易的比例大约是3%左右,所有公积金大约占30%(2017年调控政策升级后,公积金比例有所提高)。

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